Opublikowano: 2024-03-18
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, wiąże się z koniecznością rozliczenia dochodu lub straty. Zysk z takiej transakcji obliguje do opłacenia zryczałtowanego, 19%-towego podatku. Uniknięcie daniny możliwe jest dzięki tzw. uldze mieszkaniowej, której ideą jest przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Jeden z wpisów naszego bloga zostanie poświęcony wydatkom remontowym. Z kolei w obecnym artykule skoncentrujemy się na zagadnieniu spłaty kredytu mieszkaniowego i możliwości zakwalifikowania tej operacji jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Czy spłata kredytu daje prawo do ulgi? – szczegóły poniżej.
Wydatki na spłatę kredytu kwalifikujące się do skorzystania z ulgi mieszkaniowej – przegląd przepisów
Przepisy ustawy o PIT w art. 21 ust. 1 pkt 131 definiują pojęcie ulgi mieszkaniowej. W dużym skrócie, dochód z odpłatnego zbycia przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat zostanie zwolniony z opodatkowania. Przeznaczenie części środków uzyskanych ze sprzedaży da proporcjonalne zwolnienie z opodatkowania. Dopiero wydatkowanie pełnej kwoty uzyskanej z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, powoduje zwolnienie z opodatkowania całego dochodu.
W art. 21 ust. 25 zdefiniowano katalog wydatków uznawanych za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W punkcie 2 ustawodawca wyspecyfikował „wydatki kredytowe”, kwalifikowane jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, tj. wydatki poniesione na:
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 (m.in. nabycie remont, budowę, przebudowę lokalu mieszkalnego lub nabycie gruntu),
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa powyżej – w sytuacji gdy podatnik zaciągnął inny kredyt na spłatę poprzedniego kredytu (np. kredyt refinansowy, czy konsolidacyjny),
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa powyżej.
Kluczowa jest chronologia – umowa kredytu zawarta po zbyciu nieruchomości nie daje prawa do ulgi mieszkaniowej
Wytłuszczenie powyżej fragmentów przepisu „przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia” było zabiegiem celowym. Dla przykładu odpłatne zbycie mieszkania 25 stycznia oraz zaciągnięcie kredytu 5 lutego na inną nieruchomość, uniemożliwi zakwalifikowanie wydatków na spłatę tego kredytu jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.
Powyższą tezę potwierdza m.in. interpretacja indywidualna z dnia 3 października 2023 roku, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.313.2023.2.PS, wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Organ interpretacyjny zreasumował stanowisko podatnika w następujący sposób „W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie zaciągnął Pan wraz z małżonką kredyt hipoteczny na zakup domu w dniu 17 marca 2023 r., tj. po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania, to wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania na spłatę kredytu hipotecznego na zakup domu nie wypełnia dyspozycji wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe, o czym wprost stanowi przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”
Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość a prawo do ulgi mieszkaniowej
Bardzo często podatnicy zaciągają kredyt na daną nieruchomość, w której mieszkają, a część środków z późniejszej sprzedaży tej nieruchomości zostaje przeznaczona na spłatę tego kredytu. Spłata kredytu obciążającego sprzedawaną nieruchomość również może stanowić wydatek uprawniający do zastosowania ulgi mieszkaniowej. Stanowi o tym wprost art. 21 ust. 30a ustawy o PIT: „Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia”.
Na marginesie dodać należy, że powyższa kwestia była przedmiotem sporów pomiędzy podatnikami, a organami podatkowymi. Niejednolita linia orzecznicza sprawiła, że Minister Finansów wydał interpretację ogólną (sygn. DD2.8202.5.2020 z dnia 1 kwietnia 2022 roku dotyczącą przepisów obowiązujących do 31 grudnia 2021r.). Korzystny przepisy cytowany powyżej pojawił się w ustawie dopiero 1 stycznia 2022r.
Liczą się tylko wydatki na spłatę kapitału i odsetek wyłącznie kredytu bankowego realizującego własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat
Analizując zagadnienie w przedmiocie spłaty kredytu i związanego z tym prawa do skorzystania z ulgi na cele mieszkaniowe końcowo należy zwrócić uwagę jeszcze na cztery istotne detale, których przeoczenie może skutkować koniecznością zapłacenia podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości:
Spłacany kredyt musi być w pełni związany z realizacją własnego celu mieszkaniowego. W przypadku, gdy podatnik zakupi działkę budowlaną, następnie ją sprzeda przed upływem 5 lat, jednak na tej działce nie wybudował domu (choć pierwotnie planował zrealizować takie przedsięwzięcie), wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na przedmiotową nieruchomość nie wypełnią przesłanki do zastosowania ulgi mieszkaniowej. Potwierdza to w szczególności interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.749.2023.2.MR z dnia 24 listopada 2023 roku „Tymczasem, jak wynika z opisu sprawy, w dacie zakupu i sprzedaży działki była ona niezabudowana. Co prawda, wskazał Pan, że celem nabycia działki była budowa domu mieszkalnego, jednakże na działce tej przed sprzedażą nie został wybudowany budynek mieszkalny. W konsekwencji, wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia w 2023 r. niezabudowanej nieruchomości w części przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, na której przed sprzedażą faktycznie nie realizował Pan własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę na tej nieruchomości budynku mieszkalnego i zamieszkania w nim, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe”.
Kategoria wydatków na własne cele mieszkaniowe nie obejmuje prowizji, czy innych kosztów bankowych związanych np. z wcześniejszą spłatą kredytu. Zatem wydatkiem uprawniającym do ulgi będzie wyłącznie spłata kapitału i odsetek z tytułu zaciągniętego kredytu (przykładowo interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.246.2022.2.MKA z dnia 10 maja 2022r.).
Ulga mieszkaniowa nie obejmuje kredytów udzielanych przez inne podmioty niż banki, czy spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe. Oznacza, to że wydatki na spłatę kredytów/pożyczek udzielonych np. przez członków rodziny nie wypełniają przesłanek do zastosowania ulgi (przykładowo interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.420.2023.2.PR z dnia 28 listopada 2023r.).
Do wydatków uprawniających do ulgi będą zaliczać się wyłącznie spłacone kredyty/raty w terminie 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.
Autor- Łukasz Kluczyński