Wielu przedsiębiorców posiada przynajmniej jedną dodatkową nieruchomość mieszkalną lub niemieszkalną, którą ma zamiar wynająć o ile już tego nie robi.
Wynajem nieruchomości wiąże się m.in. z obowiązkiem prawidłowego opodatkowania właściwą stawką VAT albo zastosowaniem odpowiedniego zwolnienia jeśli takowe wchodzi w grę.
Od czego więc zależy kwestia zastosowania stawki 23% albo 8% do wynajmu nieruchomości? Od czego zależy z kolei zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT wynajmu nieruchomości? Odpowiedzi udzielono w niniejszej publikacji.
Wynajem nieruchomości
Wynajem nieruchomości czy to mieszkalnych czy niemieszkalnych to częste czynności podejmowane przez przedsiębiorców ale także przez osoby prywatne czyli osoby fizyczne nieprowadzące żadnej działalności gospodarczej.
Najważniejsze w tej sytuacji jest ustalenie stanu faktycznego danego wynajmu. Błędne ustalenie stanu faktycznego może wiązać się m.in. z zastosowaniem nieprawidłowej stawki VAT.
Warto też zaznaczyć, iż na mocy art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 zwanej dalej ustawą o VAT) na potrzeby podatku VAT pod pojęciem działalności gospodarczej rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Wynajem nieruchomości (prywatnej) niezależnie czy jest dokonywana przez osobę nieprowadzącą działalności czy przez podatnika prowadzącego działalność to zawiera się w powyższej definicji. To oznacza, że najem w działalności czy poza nią nieruchomości mieszkalnych (komercyjnych) obejmuje podatek VAT pomimo tego, że np. najem prywatny może korzystać ze zwolnienia z VAT.
Mówi o tym m.in. interpretacja indywidualna z 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
W interpretacji tej Dyrektor KIS mówi, że „(…) Biorąc pod uwagę art. 15 ust. 2 ustawy o VAT należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. (…)”.
Wynajem nieruchomości użytkowej
Można by rzec pierwszy podstawowy typ wynajmu nieruchomości ze względu na przedmiot wynajmu to wynajem nieruchomości użytkowej.
Jest on opodatkowany podstawową stawką 23% i to niezależnie czy lokal użytkowy jest wynajmowany poprzez prowadzenie działalności czy przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności.
Warto jednak wspomnieć, iż w jednym i w drugim przypadku podatnik rozpoczynający świadczenia usług wynajmu lokalu użytkowego może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT na mocy art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o VAT.
Chodzi o zwolnienie z obowiązku opodatkowania VAT ze względu na nieprzekroczenie w poprzednim roku limitu obrotu 200.000 zł. Dla podatników rozpoczynających działalność limit ten pomniejsza się proporcjonalnie do liczby dni prowadzenia działalności w roku rozpoczęcia.
Warto podkreślić, iż nawet gdy właściciel nieruchomości zdecydowałby że wynajmuje lokal użytkowy na cele mieszkalne (nawet krótkotrwałe) to i tak w odniesieniu do opodatkowania podatkiem VAT znajdzie ta sama zasada jak powyżej przedstawiono.
Wynajem nieruchomości mieszkalnej
Wiele podatników prowadzących działalność gospodarczą jak i nieprowadzących działalności gospodarczej decyduje się na wynajem mieszkania na cele mieszkalne.
Pamiętając o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
Zatem gdy podatnik nieprowadzący działalności gospodarczej wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe wówczas może korzystać w ww. przedmiotowego zwolnienia z VAT (zwolnienie przedmiotowe z VAT oznacza zwolnienie z opodatkowania VAT uzyskiwanych przychodów z wynajmu nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkalne niezależnie od kwoty uzyskiwanych przychodów z danego wynajmu).
ISTOTNE:
Jeżeli podatnik prowadzi jedynie wynajem nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkalne a więc bez prowadzenia działalności wówczas nie ma obowiązku rejestrować się jako podatnik VAT, składać ewidencji i deklaracji JPK_V7X czy wystawiać faktury za wynajem. Wyjątek od reguły stanowi żądanie nabywcy usług w kwestii wystawienia faktury, które nabywca może zgłosić do wynajmującego w okresie 3 miesięcy.
Przykład 1
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i będąca czynnym podatnikiem VAT wynajmuje mieszkanie prywatne na cele mieszkalne.
Wynajem ten będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego z VAT. Natomiast przedsiębiorca będzie musiał pamiętać aby ująć kwotę tego wynajmu w postaci otrzymanego czynszu w ewidencji i deklaracji JPK_V7X ze stawką zw. (zwolnioną z VAT).
Nie zawsze jednak wynajem mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania VAT.
Wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele komercyjne a więc na cele inne niż mieszkaniowe będzie opodatkowane podatkiem VAT. Stawka VAT na wynajem mieszkań, domów oraz innych nieruchomości mieszkalnych na cele innych niż mieszkaniowe wynosi 23%.
Przykład 2
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i będąca czynnym podatnikiem VAT wynajmuje mieszkanie prywatne znajdujące się górach osobom fizycznym przyjeżdżającym na wypoczynek w góry.
Wynajem ten trwa zazwyczaj od kilku dni do maksymalnie 2 tygodni.
Usługi te zawierają się w katalogu PKWiU pod numerem 55. Przedsiębiorca będzie miał obowiązek opodatkować powyższy wynajem mieszkania z uwagi na cel komercyjny (nie mieszkaniowy) wynajmu.
Natomiast z uwagi na to, iż usługi te będą zawierać się w PKWiU 55 to stawka VAT na tego typu wynajem wyniesie 8% zamiast 23%. Jeżeli usługi krótkoterminowego najmu w żaden sposób nie pasowałyby do usług wymienionych w PKWiU nr 55 wówczas przedsiębiorca musiałby opodatkować je stawką VAT 23%.
ISTOTNE:
Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienie z opodatkowania VAT wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkalne nie stosuje się do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.
W pozycji 47 wymieniony jest cały dział 55 PKWiU w którym znajdują się poniższe typy wynajmu. Wśród tych pozycji znajduje się tam także tzw. krótkoterminowy wynajem pod numerem PKWiU 55.90.19.0.
| Stawka 8% VAT dla wynajmu nieruchomości mieszkalnych | |
| PKWiU | Opis |
| 55.10.10.0 | Usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe |
| 55.20.11.0 | Usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki |
| 55.20.12.0 | Usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku |
| 55.20.19.0 | Pozostałe usługi obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania bez obsługi |
| 55.30.11.0 | Usługi związane z zapewnieniem miejsc na polach kempingowych i polach namiotowych |
| 55.30.12.0 | Usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez pola kempingowe |
| 55.90.11.0 | Usługi świadczone przez domy studenckie oraz internaty i bursy szkolne |
| 55.90.12.0 | Usługi świadczone przez hotele pracownicze |
| 55.90.13.0 | Usługi oferowania miejsc sypialnych w wagonach kolejowych i w pozostałych środkach transportu |
| 55.90.19.0 | Pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem, gdzie indziej niesklasyfikowane |
Przykład 3
Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i będąca podatnikiem zwolnionym podmiotowo z VAT wynajmuje mieszkanie prywatne położone nad jeziorem. Miejscowość w którym znajduje się dane mieszkanie jest licznie odwiedzana przez turystów.
Przedsiębiorca od czasu do czasu wynajmuje to mieszkanie osobom przyjeżdżającym na odpoczynek albo też innym przedsiębiorcom.
Usługi te zawierają się w katalogu PKWiU pod numerem 55. Przedsiębiorca będzie miał obowiązek opodatkować powyższy wynajem mieszkania z uwagi na cel komercyjny (nie mieszkaniowy) wynajmu.
Natomiast z uwagi na to, iż przedsiębiorca jest podatnikiem podmiotowo zwolnionym z VAT (nie przekroczył rocznego limitu obrotu 200.000 zł ani w poprzednim roku a ni w tym roku) to wynajem mieszkania będzie korzystało ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.
Jeżeli zdarzyłoby się, że przedsiębiorca przekroczył by limit obrotu 200.000 zł wówczas od przekroczenie limitu każda sprzedaż czy to z działalności czy to z wynajmu mieszkania musiałaby być opodatkowana podatkiem VAT. Natomiast w przypadku wynajmu mieszkania, który jest sklasyfikowany pod numerem PKWiU 55 może być wówczas zastosowana stawka VAT 8%.
ISTOTNE:
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy zwolnieni podmiotowo z VAT muszą prowadzić obowiązkowo uproszczoną ewidencję sprzedaży. Muszą ją prowadzić właśnie po to aby rejestrować sprzedaż zwolnioną podmiotowo z VAT dla celów ustalenia czy przekroczyli w ciągu roku (lub za rok) limit obrotu 200.000 zł czy też nie.
Ustalenie właściwego opodatkowania podatkiem VAT usług wynajmu nieruchomości zależy od kilku czynników:
- rodzaju wynajmowanej nieruchomości,
- statusu podatkowego VAT wynajmującego,
- rodzaju wynajmu – krótkotrwały, długotrwały,
- celu wynajmu – mieszkaniowy, komercyjny.
Dopiero ustalenie wszystkich ww. czynników spowoduje, że przedsiębiorca będzie w stanie ustalić prawidłowe opodatkowanie podatkiem VAT albo zwolnienie z tego podatku w odniesieniu do świadczonych przez siebie usług wynajmu nieruchomości.