Najem mieszkań to bardzo popularna forma tzw. pasywnego inwestowania, która może przybierać różne formy i skalę działalności. Począwszy od najmu jednego mieszkania, do najmu nawet kilkunastu nieruchomości, należy przede wszystkim zastanowić się, czy mamy do czynienia z najmem prywatnym, czy już z najmem posiadającym znamiona zorganizowanej działalności gospodarczej ze wszystkimi tego konsekwencjami. W niniejszym wpisie koncentrujemy się przede wszystkim na zagadnieniu krótkoterminowego najmu i możliwości jego rozliczania w ramach tzw. najmu prywatnego.
Na gruncie ustawy o VAT pojęcie „najem prywatny” nie funkcjonuje
Rozpoczynając rozważania w przedmiocie najmu prywatnego i najmu krótkoterminowego realizowanego np. poprzez popularne platformy internetowe należy przede wszystkim wyraźnie zaakcentować, że ustawa o VAT w żaden sposób nie rozróżnia pojęcia najmu prywatnego i najmu krótkoterminowego. W świetle przepisów ustawy od towarów i usług (art. 15), „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.
Powyższe oznacza, iż najem prywatny traktowany jest w świetle ustawy o VAT jako każda inna działalność gospodarcza, co skutkuje m.in. koniecznością uwzględniania przychodów z najmu prywatnego w kwocie limitu zwolnienia podmiotowego w wysokości 200 000 zł.
Ustawa o podatku od towarów i usług określa m.in. stawki podatku VAT oraz zwolnienia:
- świadcząc usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu (klasyczny najem długoterminowy) – należy zastosować zwolnienie z podatku VAT,
- świadcząc usługi krótkoterminowego zakwaterowania (PKWiU dział 55), będąc czynnym podatnikiem VAT należy zastosować obniżoną stawkę VAT wynoszącą 8%,
- świadcząc dowolną usługę najmu (w tym najem długoterminowy), ale za pośrednictwem innej firmy zajmującej się podnajmem będąc czynnym podatnikiem VAT należy zawsze zastosować podstawową stawkę podatku VAT wynoszącą 23% (Interpretacja Ogólna Ministra Finansów z 8 października 2021r., sygn. PT1.8101.1.2021)
– powyższe zasady należy stosować bez względu na to, czy na gruncie podatku dochodowego podatnik kwalifikuje przychody jako najem prywatny, czy rozlicza je w ramach działalności gospodarczej.
Można oczywiście wszystkie powyższe usługi najmu zakwalifikować jako zwolnione z VAT pod warunkiem, iż dany podatnik nie posiada statusu czynnego podatnika VAT. Ustawa o VAT reguluje ponadto obowiązki na gruncie kas fiskalnych i tutaj również należy przestrzegać wszelkich limitów.
Czy najem krótkoterminowy wymaga więc założenia działalności gospodarczej? Stanowisko fiskusa.
Opisane powyżej zagadnienia z ustawy o VAT oczywiście nie nakładają na podatnika obowiązku założenia działalności gospodarczej, a tym samym m.in. konieczności odprowadzania składek ZUS. Przepisy prawa podatkowego nie precyzują m.in. liczby nieruchomości, której wynajem uznawany byłby jako działalność gospodarcza. W żadnej ustawie nie zapisano przykładowo, że wynajem co najmniej pięciu nieruchomości to już pozarolnicza działalność gospodarcza.
Brak precyzyjnych regulacji w tym zakresie sprawia, że u podatników rodzą się liczne wątpliwości, tym bardziej, iż według wielu ogólnodostępnych źródeł najem krótkoterminowy rodzi obowiązek założenia działalności gospodarczej. Każdy przypadek wymaga jednak odrębnej analizy. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 5 sierpnia 2024r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.478.2024.1.KD, wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, Wnioskodawczyni zaakcentowała, iż mieszkanie będące przedmiotem najmu przeznaczone jest docelowo na potrzeby rodziny. Czasowo w nim mieszkają dzieci, jednak gdy mieszkanie nie jest użytkowane przez rodzinę, staje się przedmiotem najmu zarówno długo jak i krótkoterminowego. Wnioskodawczyni dodała ponadto, że wraz z usługą najmu nie oferuje dodatkowych usług, a wszelkie czynności wykonuje osobiście lub z pomocą męża. Dyrektor KIS uznał, że w tym przypadku do czynienia mamy z najmem prywatnym.
Innym przykładem może być interpretacja indywidualna z dnia 4 sierpnia 2023r., sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP, wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Wnioskodawczyni osiągała przychody z najmu dwóch mieszkań: pierwsze w ramach najmu długoterminowego, drugie (współwłasność) w ramach najmu krótkoterminowego (m.in. za pośrednictwem popularnych portali internetowych). Najmem, który stanowił dodatkowo źródło dochodu Wnioskodawczyni zajmowała się osobiście. Fiskus tym razem również podzielił stanowisko Wnioskodawczyni – zaaprobował rozliczanie tego typu najmu jako najem prywatny.
Kiedy więc najem krótkoterminowy stanowi działalność gospodarczą?
Na postawione wyżej pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bowiem decydujące o tym fakcie są decyzje podatnika oraz stan faktyczny, który należy indywidualnie ocenić.
Pierwsza przesłanka zależna w pełni od podatnika dotyczy kwalifikacji danej nieruchomości jako firmowy składnik majątku. Ta teoria została ugruntowana w orzecznictwie, m.in. w wyroku NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, gdzie w szczególności stwierdzono, że „To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem”.
Druga przesłanka zależy od oceny stanu faktycznego, tj. m.in od ilości wynajmowanych nieruchomości, od częstotliwości ich najmu, od sposobu organizacji najmu (np. korzystanie z firm zewnętrznych), od wysokości przychodów (dochód główny lub uzupełniający). W jednej z przytoczonych powyżej interpretacji indywidualnych (0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP), Dyrektor KIS zawarł trafne spostrzeżenia, które zarazem mogą stanowić podsumowanie poczynionych rozważań: „Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów. Wskazane przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym, decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.”
Autor: Łukasz Kluczyński