Przypadek w ramach którego dochodzi do wycofania nieruchomości z majątku firmowego może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Okazuje się jednak, że sytuacja podatkowa ulega zmianie jeżeli taka nieruchomość będzie nadal wynajmowana – nawet jeżeli odbywać się to będzie w ramach najmu prywatnego.
Wycofanie nieruchomości a podatek VAT
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że opodatkowaniu VAT podlega nie tylko odpłatna dostawa towarów. Jak bowiem wynika z treści art. 7 ust. 2 ustawy VAT opodatkowaniu podlega również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
- przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
- wszelkie inne darowizny
– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Z przytoczonego przepisu wynika zatem, że opodatkowaniu VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, ich imporcie lub wytworzeniu tych towarów lub ich części składowych.
Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania).
W konsekwencji jeżeli podatnik odliczył podatek VAT od nabycia lub też wytworzenia nieruchomości i następnie nieruchomość tą wycofał z firmy (czyli przekazał do majątku prywatnego) to taka czynność generuje konieczność odprowadzenia podatku VAT (pomijamy tu kwestie ewentualnego zwolnienia od podatku VAT).
WAŻNE
W przypadku wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania jej do majątku prywatnego powstaje obowiązek w podatku VAT, o ile przy nabyciu lub wytworzeniu podatnik posiadał prawo do odliczenia podatku naliczonego.
Najem prywatny a działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy VAT
Najem nieruchomości jest w świetle przepisów prawa cywilnego czynnością ciągłą i dokonywaną za wynagrodzeniem, a więc czynnością odpłatną. Umowę najmu należy zestawić z definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle powołanych wyżej przepisów najem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Najem nieruchomości niemieszkalnych stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Jedynie w przypadku najmu nieruchomości mieszkalnych na długoterminowe cele mieszkaniowe istnieje możliwość zastosowania przedmiotowego zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT.
WAŻNE
Najem nieruchomości – również ten prowadzony w ramach majątku prywatnego – kwalifikuje się na gruncie podatku VAT jako odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu tymże podatkiem.
Wycofanie nieruchomości w celu dalszego wynajmu nie generuje obowiązku zapłaty podatku VAT
W świetle przedstawionych wyjaśnień możemy zatem wskazać, że w sytuacji gdy nieruchomość jest wycofana z majątku firmowego jednakże w celu prowadzenia wynajmu w ramach majątku prywatnego to na gruncie podatku VAT mamy zachowaną ciągłość prowadzenia działalności gospodarczej. Taka nieruchomość będzie bowiem dalej wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
To z kolei oznacza, że w odniesieniu do czynności wycofania nieruchomości z prowadzonej działalności, która po wycofaniu będzie wynajmowana, nie będzie miał zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, bowiem nie nastąpi tutaj dostawa towaru na cele osobiste podatnika. Co za tym idzie czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Takie też stanowisko zaprezentował Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 29.04.2022r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.77.2022.2.OS.
W rezultacie jeżeli podatnik wycofuje z majątku firmowego nieruchomość (np. wykreśla ją z ewidencji środków trwałych) i przekazuje do majątku prywatnego celem prowadzenia dalszego wynajmu to takie wycofanie jest na gruncie podatku VAT neutralne podatkowo i nie obliguje konieczności zapłaty podatku od towarów i usług. Oczywiście trzeba pamiętać, że najem prywatny jest formą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT, a zatem należy w tym zakresie dokonać stosowanych rozliczeń z fiskusem w ramach odpłatnego świadczenia usług.